- La nueva ley que regula el derecho a la vivienda introduce cambios que pueden generar efectos tanto en el mercado del alquiler como en el de la compraventa de inmuebles
En el panorama inmobiliario español, llega una nueva ley para cambiar las reglas del juego. Se trata de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, conocida hasta ahora como Ley de Vivienda. Su entrada en vigor se produjo oficialmente el viernes 26 de mayo de 2023, tras ser publicada el día anterior en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Sin embargo, no es una normativa cualquiera. Esta no solo ha sido objeto de múltiples meses de negociaciones y disputas, sino que también trae consigo importantes modificaciones que afectan a la hora de alquilar un inmueble. Una ley que, como veremos a continuación, repercutirá tanto a propietarios como a inquilinos.
El dilema de las nuevas zonas tensionadas
Si hay una medida cuyo debate ha estado en boca de todos estos últimos meses, esa es la redefinición de las nuevas zonas tensionadas. La Ley 12/2023 otorga la potestad a las comunidades autónomas para decidir si declara ciudades, municipios o áreas territoriales como zonas de mercado residencial tensionado bajo ciertos criterios. Entonces, ¿cuáles son, exactamente?
Por el momento, los requisitos son dos, de los cuales tan solo haría falta cumplir uno de ellos para ser considerado como zona tensionada. Por un lado, que el coste del alquiler o de la hipoteca en la zona sea superior al 30% de los ingresos medios en los hogares. Por otro, que el precio del alquiler de la vivienda haya tenido un porcentaje de crecimiento acumulado al menos un 3% superior al IPC de la Comunidad Autónoma en concreto.
Para los propietarios de viviendas arrendadas en estas zonas, la nueva ley puede generar un impacto significativo en sus contratos. El motivo principal: la nueva legislación plantea una serie de medidas única y exclusivamente aplicables a los alquileres ubicados en zonas tensionadas.
Medidas que afectan a las zonas tensionadas
No todo es tan simple como parece, por lo que la designación de una zona tensionada no se reducirá tan solo a una etiqueta superficial. El estatus va más allá y se traduce en la implementación de una serie de medidas cuyo propósito es regular, aún más si cabe, el mercado del alquiler.
Así, la nueva legislación sobre el derecho a la vivienda contempla una serie de acciones que tan solo se aplicarían en las zonas tensionadas y, por consiguiente, en todos los arrendamientos que las conformen. Unas pautas que deberán seguir tanto los nuevos alquileres como los anteriores a la entrada en vigor de la Ley 12/2023.
La primera de estas medidas es la creación de una prórroga obligatoria extraordinaria. El inquilino podrá solicitar este recurso al finalizar el contrato de alquiler en el plazo inicial de cinco o siete años. Eso sí, la validez será anual y podrá extenderse hasta un máximo de tres años. Un período que, trasladado a zonas no tensionadas, se reduce a tan solo un año, siempre y cuando el arrendatario acredite estar en situación de vulnerabilidad y el arrendador sea un gran tenedor
Dentro de las nuevas regulaciones, se establece un límite máximo del 10% en el incremento de la renta en nuevos contratos. Esta limitación se aplicará en dos casos: cuando se realicen obras de rehabilitación o mejoras en la vivienda, y en contratos con una duración superior a diez años. Además, los grandes tenedores no podrán fijar una renta inicial que supere el límite máximo establecido por los índices de precios de referencia.
Al mismo tiempo, el propietario no podrá atribuir al inquilino nuevos gastos o cuotas que no constaban en el anterior contrato.
Medidas que afectan a todos los alquileres
Independientemente de que una zona sea tensionada o no, la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda también plantea cambios que influyen en todos los contratos de alquiler. En un intento por regular el mercado, entran en marcha los siguientes puntos clave que los propietarios no pueden pasar por alto.
Una de las medidas más relevantes es el establecimiento de un límite de actualización de la renta al 3% para el año 2024. De cara a 2025, la creación de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos entrará en sustitución del IPC y supondrá su desvinculación final del precio del alquiler. Hasta finales de 2023, se mantendrá el límite del 2%.
Otra de las novedades es la obligatoriedad de utilizar medios electrónicos para el pago de la renta. Mediante este proceso, el trámite pasará a ser más seguro tanto para inquilino como para propietario.
Finalmente, se establece que los gastos de gestión inmobiliaria, así como los de la formalización de contrato, correrán a cargo del propietario. Habrá que prestar atención a esta medida, pues aunque busque aliviar la carga financiera de los inquilinos, sus efectos podrían generar desafíos financieros para los propietarios en términos de rentabilidad y costes.
Nuevos incentivos fiscales en el IRPF
Entre las grandes novedades que encontramos en la ley de vivienda, no hay que dejar pasar la actualización de los incentivos fiscales. Estos serán aplicables a todas las viviendas en alquiler en España, aunque cabe destacar que las nuevas condiciones tan solo aplicarán a los contratos de alquiler efectuados a partir del 26 de mayo de 2023.
Entonces, la reducción generalizada del rendimiento neto positivo pasará del 60% al 50%, y podrá escalar en función de las condiciones que se cumplan. Por ejemplo, la reducción máxima, del 90%, se efectuará cuando el propietario de un inmueble en zona tensionada formalice un nuevo contrato de alquiler con una reducción de la renta de más del 5% respecto al anterior.
Los efectos colaterales de la ley de vivienda
Tras el objetivo de generar una mayor estabilidad en los precios del alquiler, los propietarios podrían verse desmotivados a la hora de invertir en propiedades para alquilar. Así lo explica el Responsable de Grandes Cuentas de Real Estate y embajador de Housfy, David Gordo: “la nueva ley puede generar indecisión en los propietarios, hecho que desencadenaría un aumento en la venta de viviendas y un desequilibrio del mercado inmobiliario”.
Son muchos los arrendadores que consideran que los límites de precios restringen su capacidad de obtener un retorno adecuado de su inversión. Al fin y al cabo, los límites en el incremento de la renta pueden limitar, valga la redundancia, la capacidad de ajustar los precios a las condiciones actuales.
Estas medidas pueden suponer un cambio en la forma en que los propietarios gestionan sus propiedades de alquiler. Por ende, podríamos estar ante una disminución de la oferta de viviendas en alquiler en el mercado, lo que a su vez haría aumentar la competencia entre los inquilinos por las propiedades disponibles. Habrá que prestar especial atención a cómo se desarrollan las nuevas medidas en los próximos meses, y años.
FUENTE: LA VANGUARDIA
